目前的商法典第L145-46-1条规定，在房东准备转让店面的时候，租客将享有优先购买权。（图片来源：资料图）
巴黎的方先生问：我的房东准备卖掉我所经营的餐馆的墙，但是他并不想卖给我。我可以通过法律途径主张自己的购买权吗？
律师回答：首先，您需要仔细检查您的租赁合同来确认您是否享有优先购买权（droitdepréférence）？2014年6月份之前，如果合同中没规定这项权利，租客就没有任何办法来通过法律途径主张自己的优先购买权。
2014年前，只有住房合同的租客才享有优先购买权。而商业租约的租客在则不享有任何优先购买权。
然而，2014年6月18日出台的“Pinel”法制定了有利于租客的规定。目前的商法典第L145-46-1条规定，在房东准备转让店面的时候，租客将享有优先购买权。
2014年6月18日的“Pinel”法规定，这条规定适用于“该法律颁布后第六个月的所有的买卖”。这意味着，这条规定从2014年12月8日开始适用。即使租约是早于2014年6月18日签订的，优先购买权的规定也从2014年12月8日开始适用。
房东出售房屋时，应该怎样通知租客呢？
房东应通过带回执的挂号信形式，或亲手交付的方式，通知租客房产将被售出的事实并详细说明售出的价格和其他条件。这封信将等同于出售要约（offre devente）。房东在出售不动产时如果不遵守该规定将导致房产买卖行为无效。
租客从收到信开始有一个月的时间来给出回应。如果接受，他将有两个月的时间来落实该买卖；在需要申请银行贷款的情况下这个期限可以延长至4个月。但如果超过了这个期限买卖还未落实，房东的出售要约将作废。但若房东决定以更低的价格或更优惠的条件将房屋出售给他人，负责买卖的公证人有义务通知租客这些新条件。
需要注意的是：
·优先购买的权利是完全赋予租客本人的，不能被第三人取代。如果租客是公司形式，该权利只能被公司享有，不能被公司的法定代表人或者大股东享有。
·超过此期限，出售要约（offredevente）即实效。如果租客欲购买该房屋，我们强烈建议通过司法传达官（huissier）告知房东其购买决定。
租客不能修改房东的价格或出售条件。如果租客决定购买，向房东寄送接收要约后，只有两个月的时间签订买卖合同；如果需要贷款的话，则享有四个月的时间。如果超过了这个期限买卖还未落实，房东的出售承诺将作废。
法律规定的这个期限是非常短的，甚至不是很现实，特别是在不贷款的情况下，公证人（notaire）需要两个月的时间通报市政府，而市政府需要两个月的时间回复。
因此，租客需要尽快联系公证人（notaire），以便他尽快联系房东确定签字的时间。如果公证人都准备好，而延迟签字因房东引起，房东很难拒绝签字。
如果租客没有在规定的时间内回复房东的要约，随后房东以更优惠的价格或者条件出售房屋，那么房东的notaire必须再次向租客寄送新的出售要约，以便租客行使其优先购买权。
哪些买卖不受优先购买权的制约？
-出售单个或者几个商业综合体的场所（例如在购物中心或商场）；
-一次转让包含多处建筑或出租地；
-向共同产权人出售商业场所，（在这种情况下，共同产权人享有优先购买权）；
-转让包含出租地的整栋楼；
-房东向配偶或直系尊亲属或直系卑亲属转让房产。
此外，经营地仅为办公室（bureaux）的租客也不享有优先购买权。
提醒注意：尽管目前租客的优先购买权并不是一个强制性规定，租约双方可以在合同中明确表明续不采纳这个规定。但是，参考住房租约过去几十年的法律实践，在出现纠纷的时候，不排除最高法院将来将该权利解释为“公共秩序（ordrepublic）”，也就是说必须适用，不能用合同条款排除。
因此，即使您签署的租约里房东将您的优先购买该权利排除，您也可以起诉房东。法院很有可能判定房东出售房产的合同无效。
